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Immobilier

Conseils pour investir sous les statuts LMP et LMNP

Conseils pour investir sous les statuts LMP et LMNP
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Vous projetez de vous lancer dans un investissement locatif meublé mais ne savez pas lequel choisir entre le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et celui de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Il convient de passer en revue les règles qui régissent ces deux statuts.

Les régimes fiscaux applicables au LMP et LMNP

Il faut réunir trois conditions sine qua non et cumulatives pour accéder au statut de LMP. La première est l’inscription d’au moins un des membres du foyer fiscal au registre du commerce et des sociétés (RCS), la seconde est que les recettes de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 euros sur l’année civile et que ces recettes doivent dépasser le montant des autres recettes du foyer fiscal comme les revenus fonciers et mobiliers ou les salaires. Dans le cas où l’une de ces conditions n’est pas remplie, l’investisseur est automatiquement considéré comme un LMNP.

Le régime fiscal auquel est soumis un LMP dépend de la classification juridique du loueur dont les recettes doivent être assujetties à l’impôt sur le revenu (IR) en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), à l’impôt sur les sociétés (IS) et au régime de la micro-entreprise pour les auto-entrepreneurs à condition de disposer d’un chiffre d’affaires inférieur à 82 800 euros. Un abattement forfaitaire de 50% est applicable sur les recettes, mais aucune déduction de charges réelles n’est possible. Cependant, les charges des revenus globaux comme les assurances ou les travaux d’entretien et de rénovation peuvent être déduites et les déficits éventuels pour le calcul de l’impôt sont applicables. Il est à noter que les LMP de tourisme sont tenus d’assurer des prestations annexes comme le téléphone, le petit-déjeuner ou la blanchisserie.

Quant au régime fiscal de la LMNP, ce type de professionnel a le choix entre le régime micro BIC avec un abattement de 50% sur ses revenus locatifs et le régime réel qui donne la possibilité de bénéficier de déductions de charges réelles et d’amortissement reportable sur tout au plus dix ans (ou sans durée maximale pour l’amortissement du bien). Contrairement aux LMP, les LMNP ne peuvent les déduire que de leurs recettes locatives.

LMP ou LMNP, lequel choisir pour quel type d’investisseur ?

Sur le papier, investir dans l’immobilier en LMP semble plus intéressant, mais dans la réalité, c’est beaucoup plus complexe et nécessite une étude à tête reposée. C’est la raison pour laquelle le statut de LMNP avec imposition au réel est choisi par de nombreux investisseurs. Mais il cependant à noter que le statut de LMP permet d’échapper à l’impôt sur la fortune immobilière, car les biens immobiliers en question sont considérés comme professionnels en ne produisent pas de rente.

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